婚前购房婚后共同还贷，离婚时怎么分？

来源：吉屋网发布时间：2018-11-11 16:02:40

法律知识要点：购房时能一次性付清全部款的毕竟是少数人，大多数人购房时只能通过银行按揭的方式进行。但是，对于这种婚前按揭购房，登记在一方名下，婚后夫妻双方又共同参与还贷的情况下，该房产是否属于夫妻共同财产呢，如果双方离婚时该怎么分割？面对这种复杂的财产状况，很多人都有这样的疑问。

根据*人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付*款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于*款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条*款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

从上述法律条文的内容来看，该房产应当是既不完全属于婚前一方的财产，也不属于夫妻共同财产，而是一种财产混合体，小编认为该法律条文可以从这几个方面进行解读：

一、不考虑是不是夫妻共同财产，允许双方自行协商处理。协商处理双方在离婚时的首选，这种情况下是无论是夫妻共同财产，还是一方婚前的个人财产，都是允许通过协议的方式就财产的归属做出约定。

二、必须是一方婚前就已经签订了不动产买卖合同，以个人财产支付*款并在银行贷款。这一点是时间上的要求，如果不具备这个时间点的，则不能适用该法律条文进行处理，例如婚后购买，如果双方没有另行约定的，即使登记在一方名下也属于夫妻共同财产。另外一点还要注意的是，婚前就已经签订了房屋的买卖合同，不是以取得房产证为准的，很多人误以为是取得房产证为准，这是很大的误解。

三、婚后共同还贷部分是从结婚登记到离婚时处理财产的这段期间。以夫妻共同财产偿还的，是哪一方的收入偿还的在所不问，只要是属于婚后夫妻共同财产偿还的就可以，如果实行了夫妻分别财产制或者对该房屋的还贷有特别约定的，则这种情形就不适用该法律条文的规定。

四、分割的不是房屋，而是共同还贷及其相对应的增值部分。很多人习惯性表达是离婚时房屋怎么分，其实这种说法是错误的。因为不能协商的情况下，法院一般是判决该房屋归产权登记一方。分割夫妻共同财产的并不是房屋，而是婚后属于夫妻共同财产的还贷部分和增值部分，。

五、人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，这里用的是“可以”二字，这意味着判决该不动产归产权登记一方是常态，特别情况下也可以判决归另一方。例如，婚姻法第四十二条、司法解释一第二十七条规定，离婚时一方经济困难的可以要求对方给予经济帮助，其中没有住房的属于经济困难的认定标准，如果男方经济条件好，有两套或以上的住房的，法院判决该房归非产权登记一方是符合法律规定的。判决该房屋归产权登记一方并不是绝对的。

还贷部分和对应的增值部分到底怎么计算？这是很多人的疑问了，实务中计算方法也是五花八门的，就连法院的判决中算法也都各有不同，但不论怎么算对总体结果差别并不大，下面小编就来举例说明一个在实务中*常用的计算方法。

例如：房价总额150万元，*款三成45万元，贷款105万元，贷款期限是20年共240个月，贷款利率为基准利率4.9%，则利息总额是599199元，采用等额本息则月均还款是6871.66元，双方婚后共同还贷共60个月，离婚时双方确认房屋价值600万元。这些数据信息是分割时计算分割价值的基础，产权登记一方要向法院提供，如果没有提供的法院可以依职权调查，另一方也可以申请法院调查。根据这些信息，需要计算出以下的事项：

1、购房时房屋的总价值：房价总额150万元＋利息总额59.9199万元＝209.9199万元。2、夫妻共同还贷部分价值：6871.66元/月×60个月＝41.2996万元。

3、婚关系存续期间的还贷比例：41.2996万元÷209.9199万元×100%＝19.67%。

4、还贷及对应增值部分的价值：600万元×19.67%＝118.02万元。

这118.02万元就是夫妻共同财产部分，分割时可以根据具体的比例来确定，如果各五五分、四六分等，乘以相应的比例即可。这里需要注意的是，离婚时房屋的价值首先由双方协商作价，如果没有协商一致的，则要根据第三方机构的评估来确定价值。

为了更好的理解婚前购房，婚后共同参与还贷及增值部分的分割问题在司法实务中的具体适用，现在律小编分享一个相关的案例供大家参考。

案情简介：原告与被告于××××年××月××日登记结婚，2017年3月28日经某区人民法院判决离婚。在原来起诉的离婚诉讼中，原告未对夫妻共同财产要求分割。现原告为维护自身合法权益，要求对位于某区164号房产的婚后按揭及增值部分进行依法分割。为此，严某向法院提出诉讼请求:要求分割位于某区164号房产的婚后按揭及增值部分，原告应分得的金额为200000元。诉讼中，原告确认婚后还贷本息总额自2008年4月21日起算，并变更诉请金额为136427.878元。蒲某未作答辩，亦未向法院提供证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了判决书、不动产查档证明，并向法院申请调取涉案房屋的《房地产转让合同》、《购房借款合同》、银行还款流水明细，宁波忠正房地产土地资产评估有限公司就涉案房产2017年4月份市场价进行评估并出具了《估价报告书》。

查明事实：原告严某与被告蒲某于××××年××月××日登记结婚，于2017年3月28日经某区人民法院判决离婚，该判决于2017年4月20日生效。被告蒲某于2007年11月21日购进位于某区164号房产，并以前述房屋为抵押与中国工商银行股份有限公司某支行签订了《购房借款合同》，抵押期限为2008年1月16日至2018年2月16日，贷款金额为100000元，应还贷款利息总额为25925.20元。自2008年4月21日至2017年4月20日，原、被告婚后还贷本息总额为113319.72元。涉案房屋购买时房价为350000元，经某房地产土地资产评估有限公司评估2017年4月的市场价为723700元。原告为本案鉴定支出鉴定费用2490元，并自愿承担其中一半费用。

判决要点：法院认为，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付*款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于*款支付方名下的，离婚时该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。经计算，该补偿数额为109134.78元[113379.89÷（350000+25925.20）×723700÷2]，故法院对原告诉请中的合理部分予以支持，对超出部分不予支持。据此，法院判决如下:蒲某于本判决生效后十日内补偿严某109134.78元。

律小编说案：现在来解读一下这个案例中的各个数据，350000元是购房价，25925.20元是贷款100000应付总利息，所以350000元+25925.20元是购房时房屋的总价值。113379.89元原、被告婚姻关系存续期间的还贷总额。723700元是经过评估双方离婚时房屋的现价值。数字2实际上是指各分50%。所以经过计算，被告应补偿原告的金额是109134.78元。这一算法和上述的举例是完全一致的，这种算法也是*简单合理的算法。当然在实务中也有其中的算法，但总体结果差别不大。

婚前购房婚后共同还贷，离婚时怎么分？

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