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宜宾购买新房！今天聊一聊选房子中的地段选择问题。
1. 住投分离
通常在一、二线城市购买首套房的时候，因为资金有限，很难找到同时满足居住条件，通勤、周边配套三方面要求的房子。
这时很多人会陷入一个困境，即买房的时候应该以自己喜好为主，还是以市场偏好为主。
这里不得不先提一个重要的理论——“住投分离”。就是说在有限资金的情况下，如果你非要兼顾居住和投资的需求，建议是用租金去解决住的问题，把钱投资到*有效率的标的。
1）比如，你工作的地点是在市郊，则可以继续选择在市郊租房，在市中心买房子并租出去。等将来换工作到市中心上班了再搬回来住。
这样既能满足自己目前的居住、通勤需求，也能满足投资的需求。
2）再比如，你工作的地点在市中心，夫妻两人且有小孩，并有学-区-房需求。
而资金现状能要么只能买到市中心的1室1厅，要么就得买到市郊去——市郊的话离工作地点远，且没有心仪的学区。
其实可以购入市中心1室1厅的学-区-房，先解决小孩上学的问题，然后一家三口在*和工作地点附近租住2室1厅，同时解决学-区-房，居住和通勤问题。
像这样的例子有许许多多，核心的逻辑就是“住投分离”，同时满足居住条件，通勤及周边配套这三个需求。
聊完“住投分离”这个概念，接下来我们一步步地来分析选房时要考虑的地段问题。
2. 城市中的地段
1）中心城市
上一篇文章已经详细介绍过了，中心城市是指具有人口净流入，GDP高且增速快，产业实力雄厚，市内外交通发达等特点的城市。
目前主要以北上广深为主的一线城市，和以省会城市、东部地区的经济强市，经济发达地区的区域性中心城市为主的二线城市。
以下图为例：
2）城市中心
一个城市的发展是不均衡的 ，一般来讲都是以中心为原点向外拓展。在这个过程中便形成了新老之分，中心区和郊区之分。中国的大部分城市，中心区的房价要高于城市郊区。
当你对城市的规划不太了解，或实在拿不准在哪个地方买房，这个时候选择中心区域一般是不会错的。另外，城市中心也有新老之分，新区肯定要优于老区。
3）城市郊区
前面提到，一个城市的郊区地段没有城市中心来的好。所以像北京上海，房价都是自内环向外环递减。
但是也有例外的，比如深圳，近几年甚至出现郊区房价涨幅高于中心区的情况。
因为深圳属于多中心发展，遍地开花。即使离开福田南山很远的市郊房价依然很高。
深圳房价地图：
再者，随着城市副中心和新区的规划，越来越多的城郊地区的交通，商业和配套也越来越完善。因此，在城市中心房价过高的情况下，中心城市的郊区、新区也是一种选择。
注：这里的新区特指一、二线城市的新区。因为有不少城市的新区或开发区规划由于财政短缺，人口流出等问题导致到*后不了了之。毕竟买房是人一辈子*的投资，风险要可控。
4）城市周边
环京、环沪、临广、临深等一线周边的区域，属于核心区域的外延部分。
并不是任何与中心城市接壤的外延区域都一定是好的地段。还要考虑城市拓展方向，产业结构，物理距离等因素。
北京：主要向东和南发展，东边的北三县和南边的固安要优于其他城市周边
广州：广佛板块优于广清，广中板块
深圳：主要向西和南发展，深东板块优于深惠板块
小结一下。关于一个城市的地段：
一，二线等中心城市 > 其他城市
城市中心新区 > 城市近郊新区 > 城市中心老区 > 城市周边
3. 区域中的地段
接下来继续分析一个具体区域中的不同地段。
1） 交通
a. 通勤时间
Facebook 的创始人马克·扎克伯格信奉一套 5公里幸福理论，在他看来，Facebook 的员工都要住在距离公司 5公里 之内的地方，只有这样，员工们才会对工作充满热情，才会愿意主动加班，公司才会创造更多的价值。
在中国的一、二线城市中，出行主要靠公共交通和共享单车，因此未必是以5公里作为界限。
如果把5公里理论应用到中国的话，大概是上下班一趟的通勤时间在30*以内即可。假设你每趟通勤时间在30*以上，则一天下来要花一个多*，一定会非常劳累的。
这个通勤时间完全是从自住需求出发来考虑的，也就是说如果这个房子你买来是要自己住的。那么该房子离你上班地点的通勤时间则应该在30*以内。
b. 地铁口
地铁口一般指1.5公里以内的地铁口，因为这段距离还可以通过自行车或步行解决。远了的话大部分人会选择坐公交车或打车。
在一、二线城市租过房的人都知道，居住条件同等的情况下，离地铁口越近房租就越高。也就是说租房的人对近地铁口的需求要远大于对其他一些周边配套的需求。
因此无论从投资或自住的角度，地铁口都是在地段选择中一个要优先考量的因素。
2) 周边配套
a. 学-区-房
同一个区域的小区，学-区-房的单价可以比非学-区-房高出两三成，甚至更多。这部分溢价纯粹是为了读这个*所交的门票，俗称学票。严格上来讲与居住环境和其他因素没有太大的关系。
如果是家里有小孩马上要上学，则不得已需要为该学票买单。
但如果是出于投资的目的而选择学-区-房则非常不建议。因为学区会随着政策的改变而不断变化，属于风险极高的投资品。
b. 商超
居住范围1公里内如果有大型商场和超市，会为生活带来极大的便利性。可以基本满足日常生活中购物，聚餐，社交，娱乐等的需求，属于可以提高幸福感的类型。
c. 其他
通常人们会关注的周边配套还包括公园，医院，*，体育馆等。关于这部分的考量应该是按使用的频次来顺序排列。
小结一下，关于一个区域中的地段：
地铁口 > 公交站 > 火车站 > 其他交通要道
学-区-房 / 商超 > 其他周边配套(公园，医院，体育馆等)
4. 尽量避开的地段
1） 噪音源
机场，铁路，高架桥，高速公路。住在这些公共设施附近多多少少都会受到噪音的影响，降低生活的质量。因此如果睡眠质量不好或喜欢安静的人，*是远离这部分地段。
2） 环境污染源
垃圾场，化工厂，变电站等附近。这些场所都是买房的人要避免的。轻则影响居住质量，重则影响身体健康。
3）个人忌讳
有些人不愿意住在医院，殡仪馆的附近。因此在市场上，该部分场所附近的房子相对来讲房价也会比较低，升-值-潜-力通常也稍弱一些。
5. 总结
关于地段的优劣等级排列，基本上是以下5个要点：
1）一，二线等中心城市 > 其他城市
2）城市中心新区 > 城市近郊新区 > 城市中心老区 > 城市周边
3）地铁口 > 公交站 > 火车站 > 其他交通要道
4）学-区-房 / 商超 > 其他周边配套(公园，医院，体育馆等)
5）避免噪音源，环境污染源和个人忌讳的地段
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