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如何判断一个城市未来有没有投资价值，主要就看以下的三大指标：
短期指标 — 政策，楼市政策，人才政策
中期指标 — 土体供需
长期指标 — 人口净流入
1）短期指标：政策
政策就是指各种房产调控政策了：限购，限贷，限售等。目前大部分城市的政策都是在给楼市降温。指标可以反着看，基本就是调控力度越大，需求就越大。
从以前的需求端入手，变化到现在更注重在供给方的调节。政策因素总体上影响的短期房价走势，对长期房价走势影响有限。
在短期房价走势方面来，部分城市自18年开始加速推进人才战略，还有的城市对楼市调控政策进行微调。虽然没有直接松绑的意思，但客观上形成了这一效果，使到部分城市的楼市有所升温。
房产投资中，政策对长期来讲基本影响不大。但为什么很多人还是对此反应很大，原因如下：
1. 人云亦云，没有自己的信息收集，筛选和判断的能力；
2. 目光短浅，只看短期内涨跌这种问题，而不是考虑未来10年的趋势；
3. 处于漩涡中心，当地的新闻媒体，亲戚邻居等都在讨论，很难不受舆论冲击。
熟悉我的朋友都知道，我投资从来都是只看长期的，投资股票，基金，房产等都是用同一套逻辑，就是价值投资。
短期的指标不是不可以参考，而是变化得太快了，特别是房产交易，耗时较长，等到反应过来的时候可能政策已经发生变化了。
而且现在的房地产市场要像过去10年那样疯涨肯定是不可能的了。所以选筹还是要从中长期指标来看。
2）中期指标：土地供应及需求
买房说到底也是一个供给和需求关系的问题，当一个城市的土地供应满足不了城市里住的人的买房的需求，房子的价格就自然而然地上涨了 。
为什么香港，深圳，上海房价那么高？除了GDP，人口流入，产业结构，国际地位等因素，*直接的原因就是供给需求的失衡：
香港：人均住宅面积15平，每平米均价15万
深圳：人均住宅面积21平，每平米均价6万
上海：人均住宅面积35平，每平米均价5.5万
如果仅就深圳这个供给和需求的情况来分析，房价还得涨，先别说涨到香港这么高，抛离上海30%以上还是有可能的。
再以之前咨询的小伙伴为例子：
南京的人口 (不算外来人口) 是诸暨的大约八倍，面积只有诸暨的一倍多一点。单从数字对比上来说，南京的人均土地面积只有诸暨的四分之一，因此南京的需求/供给是要比诸暨大的多的。
这里还有一个建议，大家不妨去看一下你想买的城市的一些楼盘情况，如果已经建成一两年的楼盘入住率还是很低的话，就要小心一点了。有可能是当地的人买房需求并没有那么强烈，而供给是有剩余的。
这种情况下买的房子将来有可能会非常难卖，因为找不到接盘的人。
越难卖就越降价卖，越降价就越难卖，因为国人向来都是买涨不买跌的。
3）长期指标：人口净流入
上面所讲的是一个城市的常住人口买房的需求和供给端的静态对比。
但如果单看人口的话，不代表人口多的城市的房价就一定比人口少的城市要高，或涨地更快，或更有潜力。这里还要看一个关键的长期指标，就是人口的净流入数量。
一个城市如果有源源不断的年轻人口涌入，就能创造出更大的经济活力。而这些年轻人涌入这个城市后要再这里生活，工作，结婚，生孩子。在享受这个城市的福利的同时又用自己的劳动为这个城市创造经济效益。
而这些人，一旦成家了，大部分都会选择在该城市安居乐业。那就涉及到买房的问题了，他们刚毕业的时候也许没有什么钱，工作几年后有些积蓄了，加上父母的一些*款的支持，通常都能在这些大的城市置业。这也是为什么北上广深的刚需小户型一直都卖得这么好的原因。
一个有人口流入的城市才有活力，经济才能发展，房子才能不断被交易和替换，房子的居住和金融属性才能被充分发挥。这也是为什么从2年前开始，各大城市开始各出奇招吸引年轻人*工作。
如果你不确定一个城市值不值得投资房产，可以先关注一下该城市的人口净流入情况。
下面有两个数据提供给大家。
图一：2011-2018年全国常住人口年均增量分布图
图二：2019年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布情况
可以从以上两个图的对比看出，基本上开发商选择投资的地方也是人口净流入大的城市或城市群。
人口是判断城市价值的基点，人口向哪里迁移是人们对城市选择的结果，城市竞争力强则人口聚集，竞争力弱则人口流失。因此人口净流入的城市也是开发商投资的首选。
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