您的位置: 楼市资讯>婚姻和房子
输入您的找房需求,10秒找到理想房源
期望城市:
期望区域:
期望户型:
购房目的:不限
期望预算:不限
手机号码:

立即找房

婚姻和房子

来源:吉屋网   发布时间:2020-01-14


文丨子木




“过去是为了结婚而买房,现在是为了买房去离婚。


这句话是我去年对楼市「假离婚买房」乱象的其中一个总结。你细品三次,就会知道是有多荒诞。然而这样的事情,在去年几年内发生的可不少。


拿我的工作来说,几乎隔三差五就能接到咨询离婚买房的问题,尤其是有关投机炒房的微信群里,很多人基本把离婚买房达成了财富增长的共识,认为婚姻的证书只是一张纸,两张照片而已,由此还发明出了金句:


“婚姻是神圣的,然而结婚证并不是神圣的。


很多人都惊讶这种观点为何能冲击人们的传统观念。然而当你真正了解过实情后,却又说不出哪里不对。


其实这几年,我们所认识的房价和婚姻,早已发生了巨大的转变,那么到底藏着什么真相呢?我们先从假离婚讲起。



1

买房离婚


所谓「假离婚」就是夫妻协议形式离婚,去民政局把关系解除了,然后过段时间,房子到手之后,再进行复婚。


至于为何这么做,完全是对当下楼市调控政策的一种「投机性避险」。


我们都知道在过去几年的调控限法里,大部分的规定都是根据家庭为单位制定的,例如本地一个家庭最多能购买2套房,第二套房的首付要远超于首套房比例等等。


有的城市家庭首套一般为房价的30%,二套为80%,房价高的地方就是几百万的价差,更重要的是可以享受到作为刚需的契税优惠,再加上各地的限购政策在一定程度上限制了房价上涨。


如此之大的「成本差」足以撬动离婚购房的固守思维。


于是很多夫妻会选择假离婚买房,以另一方的名义买房以期能享受到首套房的购房优惠政策。


那么,这种做法到底是对还是错呢?真的很难说。


比如曾经有一个叫小韩的读者,她咨询我说,自己农村的父母,身体不太好,没人照顾。她想在身边有一个住处,把父母接过来一起住,苦于没有购房资格,只能和丈夫假离婚,然后买套房给父母养老。


另外一个叫小李的读者说,孩子马上要上小学,置换学-区-房时买入卖出有时间差,为了不亏掉几十万房款,只能通过假离婚过户来规避风险。


当很多人对此类购房群体嗤之以鼻时,这些假离婚「刚需」有自己的证词:至于有人觉得没有政府发的那张证书,爱情就消失了,而有人觉得多买一套房只会为爱情建造更坚固的物质基础,这是各自人生观的差异。


事情逼到自己身上,这都是没办法的事情,这是牺牲完美主义,为家庭贡献。当然这种做法我不反对,但也不会支持。


最反对的是为了投机炒房而故意离婚购房的。这让我想起了杭州的一个女性读者。


因为2018年杭州很多楼盘都限价,一二手房价倒挂严重,买-到-即-赚-到,套利空间高达上百万。


她跑来对我说,想和丈夫离婚购房,争取一个抢房名额。结果男人据死抗议,声称,不想要千万资产,只要自己老婆在身边。问我怎么说服老公?


我的建议很简单,不要因为概率性赌博失去家人的陪伴。


然而后来得知,她为了让家庭价值提升档次,并已着魔,无人能劝阻。千锤百炼终于离了婚。


最终戏剧的是,因为竞争激烈,房子不但没抢到,她的男人还因此死心不同意复婚,还在外面和其他女人结了婚。


假离婚买房,离着离着就变成真离了。


这就是我一直反对离婚投机炒房的原因。有时候,你的另一半根本无法经受得住离婚的考验。



2

落下帷幕


当然离婚买房这个市场乱象,终于要落下帷幕了。


2020年1月6日,央行征信中心对外公告,“为提升服务能力,个人信用信息服务平台计划于2020年1月14日17时至2020年1月19日8时进行系统升级,届时将暂停对外服务。


随后有关媒体内部爆出,央行将在1月20日上线第二代个人征信系统其中影响最大的就是「假离婚购房」。


之前夫妻买房后,如果双方共同还款,次贷人征信不体现负债。而新系统上线后,现在夫妻作为共同还款人,二者征信均体现负债。


什么意思呢?


就是房本上有两个人的名字,即使非主贷人不用偿还房贷,但再次买房均属于有房有贷,首付80%,离婚后也无法低首付购房。“假离婚买房”这条路很难再走得通,而且离婚买房首付可能提高。


其实这是必然的趋势。首先假离婚作为投机取巧的“避策手段”,严重冲击了社会家庭的价值观;其次购房杠杆从家庭释放到个人,拉高了居民家庭杠杆率,对稳定楼市金融风险和「房住不炒」,是严重对冲的。


很多人问我,这个政策出台后对楼市有没有影响。我可以准确的告诉你,因为基数问题,影响基本为0。


但未来这段时间内,你会看到有些城市的民政局门口会排起长长的离婚队伍。这在即将迎来的春节来说,绝对是历史绝-版现象。



3

结婚买房


相对于这些为了买房而离婚的,其实我们更应该关注的是,为了结婚而想买房的人。


最近网上有一个视频彻底火了,湖北一90后小伙因为交通违规而被交警拦下,对话中却道出了不为人知的一面。



房子贵,收入低,就业环境差,加班996……“太难了”,成为90后一代的时代标签。


事实上,第一批90后已经步入了30岁的门槛,这意味着90后将正式接棒80后,成为楼市的主要购房群体。压力不言而喻。


而对于目前一些不切实际的城市来说,工资收入低,房价高,显然成为了90后身上最大的重担。




有一组数据很有意思,2018年结婚率仅为7.2%,创下10年新低。而且整体形势是,越发达的地区结婚率越低,上海只有4.4%,浙江5.9%,广东、北京、天津的结婚率也一律偏低。而且在2020年这一趋势将继续滑落。


而且随着房价高涨,丈母娘们对“有房女婿”的要求更高了,过年回家,七大姑八大姨问的第一问题,有没有对象?


第二句话便是,对方有没有房子?


没有房子的男人不配有婚姻,即使是再努力再优秀,都沦为了次级选择。而且大部分丈母娘还要求婚后再买一套,这样可以在房本上写上自己家闺女的名字,万一出现差错,还能均分财产。


其实我很排斥这种观念,都二十一世纪了,大家都过的独立些不好吗?男人的确应该买房子,肩负家庭责任,但我的建议非常明确,要在婚前。



4

婚前还是婚后


首先婚前买房,房本是你一人名字,属于个人财产,且婚后如果由你一人偿还房贷的话,那么未来即使出现差错,财产最终所属权还是你。


其实不单是男的,女性也应该这么做。


女孩子婚前买房,有一套房产,是安全感的保障,相当于给自己留了一条稳定的后路。当然婚后房贷也应该自己去努力偿还,和家庭资产分开。如果婚后想让男的帮自己还,事情会变得很复杂。


近几年北京婚姻市场上就出现了这样的怪象,所有相亲的人都不喜欢婚前有房子的女孩子。因为如果经济能力不够,婚后大概率丈夫会和她一起还贷。万一未来离婚,男的会人财两空。


虽然最新婚姻法改了这一规则,称:


如果是婚前购房但存在共同还贷,但房产证只有一方名字时,根据婚姻法新司法解释相关规定,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。


虽然有所补偿,但是补偿多少,落实情况如何?如果不补偿的话,又该怎么去跟踪?这是很麻烦的事情。


当然,有的城市房价贵,很多人做不到婚前购房,独立还款。么这时候两个人就可以选择共同买房,但在买房之后,多多少少一定要共同还款,因为未来如果婚姻出现问题,裁定的时候不但分割固有资产,还会分割房产带来的增值收益。


这时候绝对有人开始抱怨了,人家是“宁拆十座庙,不破一桩婚“,子木你为什么口口声声离不开离婚这个词?


因为子木见过太多这样的离婚案例了,你根本想像不到在结婚之前双方对房产有一定的认知,达成某种协议,事后会省多少麻烦。




数据显示,2018年中国离婚率高达44%!2019年离婚人数再次破了记录,而且73%都由女性提出,女性经济独立,不受男性经济捆绑,对婚姻的完美度的追求显得更加重要。所以一言不合就离婚,已经再正常不过了。


最后只想感叹一句。


因为房子,有的人结了婚,有的人离了,结婚率越来越低,离婚率一路高涨。


最后,我们只剩下了自己和房子。



在实际的土地使用权交易中,按照用途土地被分为住宅用地、商服用地(包含商业、旅游、娱乐等用途)、工业用地、公共管理与公共服务用地(包含教育、科技、文化、卫生、体育等用途)四个大类,并根据不同的类别规定了土地的最高使用年限。



也就是说,作为住宅用地的商品住房,其最高的房龄是70年。


那么,比70年还久远的建筑算什么?实际上,那已经不是商品房范畴内的问题了,实际生活中,他们叫做古宅或文物古迹。


当然,说到年限,可能会有疑问:土地使用年限到期了怎么办?


这个问题目前还没有没明确的说法(正在研究和探讨之中)。


虽然,2007年10月1日起施行的《物权法》中明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期……”,但实际上并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。


因此,当购房者的土地使用年限到期之后,需要怎样进行权利延期,是否需要缴纳土地出让费用,缴纳多少出让费用,都还没有一个明确的说法。


(二)房龄如何计算?


就购房者而言,由于存在买房和入住这样的时间节点,可能会存在以买房的时间或入住的时间来计算房龄的情况,其实,这两种计算方式均不太准确。


实际上,房龄是从开发商拿地的时间开始计算的。


按照一个住宅楼盘通常2-3年的建设周期,一般情况下,购房者入住时房龄已不足70年。当然,这还是相对理想的状态,一些工期较慢、停滞,甚至是烂尾的楼盘,购房者入住时房龄的缩水情况会更严重。


因此,可以说,市场上所有的房子,到购房者手里都是不足最高房龄的。


这里特别需要注意的是二手房交易,通过使用或转手之后,房子的年限损耗可能会更严重。


一般情况下,房龄可以通过以下几种方法查到:


1、到房产管理部门查档,房管局档案室保存有所有房产的详细资料,从房产商拿地建房开始,就会有相应的产权部门进行产权登记,因此,通过这种方法查到的房龄也是最准确的;


2、如果是从未转手过的二手房,可以通过查看产权证来大概判断房龄,一般向前推一到三年;


3、可用通过询问小区物业,或者上网查询小区开发建设的相应信息,来判断出房屋的具体房龄。


由于房龄是判定房子新旧程度的最直接的指标,而且会对贷款、居住舒适度等有影响。因此,只有充分了解房子的房龄,才能更好的掌握房子的价值走向,避免沦为无人接盘的老旧小区。


查看楼盘信息> 推荐楼盘
.