房东把房卖了,你与房东的租赁合同还有效吗?

来源：郑州买房发布时间：2019-12-04 21:34:30

日常生活中，经常会遇到类似的问题，就是你与房东签了比如五年的房屋租赁合同，租他的房子住，在你的租赁期间还没满时，房东把该房子卖了，换句话说就是换了新房东，那么你与老房东签订的租赁合同还有效吗？答案是有效的，而这个问题的答案就是买卖不破租赁原则。

一、买卖不破租赁的含义

买卖不破租赁”是指，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

对买卖不破租赁的理解不能仅局限于保护承租人能够依据与出让人之间的租赁合同保证如期承租房屋的利益，还包括租赁物出让给他人之后，原租赁合同中对双方权利义务的约定同样适用于受让人与承租人之间，即受让人对原租赁合同中出租人的权利义务概括承受。

二、买卖不破租赁的法律依据

（一）《合同法》二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；

（二）《*人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但需要注意的是，针对房屋租赁市场，“买卖不破租赁”也有例外情形，根据我国现行的有关法律规定，归纳起来主要有以下几种情况常见情况：

1、在房屋出租之前，就已经设定了抵押权，比如房屋是通过银行按揭购买，因出租人无法清偿债务，作为抵押权人的银行为实现抵押权，通过法律途径将该房屋拍卖、变卖的。

2、房屋在出租之前，已经被司法查封，并且通过司法程序将房屋进行拍卖、变卖的。

3、租户在与原房东的租赁合同对此另有约定，比如约定在租期内房屋的产权发生变动时，租赁合同也就此终止的

4、租户存在比如长期不按时交纳租金，擅自转租等严重影响租赁合同继续履行的行为的。

在上述几种情况下，新房东就可以要求租户立即退房。所以，租户与房东*提前协商好当房屋所有权发生变动时租赁关系如何处理，购房者在购买二手房时也应当充分了解房屋目前的租赁情况，在充分协商的基础上与卖方签订合同，以免纠纷的产生。

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