2019，房地产政策会不会“松”？

来源：吉屋网发布时间：2019-01-05 17:20:05

此前的2019年中央经济会议上，中央不仅承认了当前经济存在下行的风险，同时也定调2019年是稳经济的一年。

既然经济要求“稳”，自然会联想到中国的楼市，这个支撑中国20年经济的主力，能否迎来宽松年？

多地政策出现“松绑”信号

说穿了，中国楼市就是政策市，既然如此，就没有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化，楼市调控政策发生变化，就在预料之中。

打响全国楼市宽松*枪的是山东菏泽。2018年12月18日，山东省菏泽市政府出台楼市新政，宣布取消对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让的措施。

自此，广州、珠海、杭州、衡阳、合肥等地都传出了楼市新政。

进入2019年，楼市松绑继续进行时。1月3日，山东青岛高新区房管局发文，暂停执行摇号政策，这是2019年全国*松绑，这是国内首个公开取消摇号购房的城市。

如果以为松绑只限于二三四线城市那就错了。

据融360大数据研究院*新监测数据显示：截至2019年1月3日，上海地区多家银行下调首套房贷款利率。上海地区首套平均利率降至5.09%，相当于基准上浮3.9%水平，较2018年12月初监测数据5.19%下降0.1个百分点。

而在上海之前，深圳多家银行将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%调至上浮10%。

为何会出现这些试探性“松绑”？

中原地产首席分析师张大伟表示，“对地方政府来说，在2018年年末如此急切地松绑房地产调控政策，很大程度上还是因为土地财政吃力。”

以合肥为例，2016-2017年间，合肥曾是中国房价增幅“四小龙”之一。2017年1月，由胡润研究院等发布的全球房价指数曾显示，合肥房价2016年涨幅超过40%，位居全球*。

合肥是对土地财政依赖较大的城市。按照合肥市2017年财政统计公报计算，其土地出让金收入占全市一般公共预算收入的87%。

然而自2018年以来，合肥楼市开始出现震荡，2018年8月后楼价下行，迫使多家房企推出优惠，以价换量，保利等品牌房企均推出优惠活动，其中降价*多的是泰禾旗下合肥院子项目，他们在2018年9月将新盘均价直接从每平米2万元下调到1.5万元。

楼市不景气直接影响了土地市场。按照当地住建局公开数据统计，截止到2018年12月26日，合肥出让金额为621.7亿，环比2017年下跌23.8%。成交面积9141.69万亩，环比下跌20.97%。每亩单价也出现6.2%的跌幅。

除了地方财政吃紧，2018年全国楼市的增长势头也已经得到遏制。

贝壳研究院近日发布，2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米，同比基本持平；但自去年四季度以来全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显，市场拐点将至。二手房方面，2018年全国二手房成交420万套，同比持平，成交量低于2015至2016年；从重点城市全年表现看，去年6月以来成交持续回落，11月成交保持在2017年以来低位上。

业内人士表示，当稳楼市成为自上而下的共识，楼市松绑在一定限度就能得到默许。尤其是前不久的中央会议已经明确提出“因城施策”，这就更给了地方政府以松绑的胆量。

另外还有很重要的一点，根据中金数据，2019年房企将进入偿债高峰期。仅仅2019年，国内房企的信用债偿付额就高达6453亿元，而境外债也有323亿元，相比2018年双双翻倍。

显然，无论是地方政府，还是地产公司，对于楼市政策的宽松的需求都显得极为迫切。

明年政策放松的几率有多大？

至于明年房地产政策是否会放松。天风证券的这篇房地产20周年复盘值得一看：

从1998年开始，中国的商品房市场经历了20年的发展，历经四大阶段：1）1998-2002五年，房地产成为新经济增长点，政策目标以建制度为主，政策工具包括房贷、税费、招拍挂等，政策效果是商品房初步建立且房价维持稳定；2）2003-2007五年，房地产被确立为支柱产业，政策目标以控房价为主，政策工具包括*、税收、土地等，政策效果是房价全国普遍式上涨并未有效控制：3）2008-2012五年，房地产成为保增长工具，政策目标以稳经济为主，政策工具包括四万亿、限购限贷、房产税等，政策效果是上压下托保住了经济和房价的平衡：4）2013-2017五年，房地产成为防风险对象，政策目标以去库存为主，政策工具包括限价限售、棚改、租赁供给等，政策效果去库存陈国显著但房价暴涨；在这20年的房地产政策历史中，天风认为，房地产行业始终担当着宏观经济发动机和稳定剂的作用，在城镇化仍有较大空间的情况下，房地产这一作用仍将存在，房地产没法也不能退出经济舞台，地产政策依旧将维持“上压下托”的大基调。正是基于这个原因，天风指出，房地产调控看两个方向，上涨周期看房价，下跌周期看投资，上涨周期当中调控的思路是盯着房价去的、下跌的过程中调控思路是盯着投资额去的，认为以下三种情况容易产生房地产调控放松：一、保经济增长：在经济增长压力非常大的情况下，由于稳定就业和经济诉求，保增长的动力非常强，目前阶段，中国仍旧需要相当的增长幅度来维持社会和经济稳定。二、防金融风险：防止房地产崩盘带来的系统性风险是政府多次强调的，房地产市场如果出现大幅衰退那么有可能冲击金融风险。三、救地方财政：我们认为2018年、2019年调控的思路既不来自保增长，也不来自防风险，而是来自地方政府的财政压力。这种情况下更多是因城施策的调控思路或者因城施策的放松政策。这和2008年、2009年保增长的逻辑是不一样的，我们认为2019年的房地产政策不会进行大刺激，而是分城突进。认为房地产的宽松或许有四种不同阶段：阶段一：限售、限价的政策的逐步宽松或者全面退出；阶段二：以财政压力较大的三四线城市为代表的限购、限贷的放松；这个类似于2014年从呼和浩特、营口等城市逐步放松的过程，各个地方政府因为基于自己的财政压力进行放松，我们预计明年一季度土地成交将明显冷却从而加大地方财政压力。阶段三：弱二线城市认购、认贷标准的放松；主要是一些前期收紧过度的城市，有望成为这一阶段宽松的主力。阶段四：强二线和一线城市限购限贷放松或者降*、降息等，由于这些市场是由刚需托底的，他们的放松可能引起房价的上涨，假设进行一二线城市调控的放松可能引起房价的上涨，上涨后立马引起调控的压力。因此在宏观经济没有面临巨大下滑风险的前提下，2019年的宽松很难到达这一阶段。综合来看，天风认为2019年部分地方政府基于财政压力角度将逐步放松地产调控政策，全国来看，地产放松预计大概率会进入到前三个阶段，*后一个阶段较难看到。

2019，房地产政策会不会“松”？

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