当下经济是否允许房价下跌？

来源：吉屋网发布时间：2018-11-27 10:10:44

从2016年起，中国宏观经济就像走进入了一个平台期，各种宏观经济指标的波动率进入到一个极其逼仄的箱体里。然而，在宏观经济总量指标总体平稳的大背景下，不同的经济产业结构却出现大幅劈叉。每一个行业，每一个领域，都经历着不同的周期。

汽车销量不好，但茅台卖的好啊。社会消费品零售总额增速创下历史新低，但天猫双11创历史新高啊……等等等等。

有些是酷暑，有些却经历寒冬。

中国那么大，你看到的永远只是中国的一小部分。

十九大之后的这一年，我一直在琢磨一个问题：到底怎样才算是高质量的发展？

如果从字面上理解，就是出清劣质商品和服务。去发展五高（高标准、高品质、高科技、高产出、高效益）的商品和服务。

但如果说高质量发展就代表让良币驱逐劣币，这我根本就不信。

因为期望很美好，却不符合市场的自我运行机理。劣币永远有市场，不管经济如何发展，劣币永存。否则也就不会有拼多多的崛起。

我后来琢磨来琢磨去，当局应该是这么个意思：

首先，从宏观上来看，高质量发展必须是可以持续的。你干的这行业产业不能不给子孙留后路，给国家和人民添堵。不管是哪个行业产业，都不能以牺牲未来中长期的发展为代价去追求短期增长，比如你想通过污染环境来扩大提高生产，比如用资本来绑架当局做出政策扶植等等一系列事儿（关于资本绑架可以参看前几天写的《消失的资本》）。这统统都是不行的。

从微观层面上看，高质量发展必须是以民生为*终导向。说白了，当局也讲了，现在社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。所以，如果你这行业想做的长久，*终的产出必须是为了老百姓生活质量提升为目标的。否则的话，你这行当也搞不长。

进入新时代，我们现在正面临一个历史的转折点。过去我们整体收入低，国家首先要解决的是广大群众的温饱问题。在过去那个粗犷的阶段，环境牺牲一下没关系，工作环境差一些也没关系，首先要保增长。但随着国民生活水平的提高，温饱问题解决后，人们对生活的一切标准都开始提高。

在第二个阶段里，财富这个两个字就显得格外重要。大家普遍吃饱饭后，手中有余粮，那就要存起来。我们这十来年，中国经济的增长与社会财富的增长是共生的。这跟*个阶段不一样，*个阶段经济增长的大部分都被我们吃掉用掉了，能储存的不多。而第二阶段，经济增长的很大一部分都被转化成财富让我们存起来了。

这个时候，财富的重要性和对社会的反馈影响就出来的。

一方面，由于分配机制，谁的财富多，谁对资源占用的权利就大；

另一方面，财富对未来的经济增长的作用。

什么意思呢？

如果今天的财富是以生产要素的形式积累下来，那就不仅仅是分配，它还能促进明天的经济的发展。

但问题在于，现在社会财富的分配和储备池子是房子。

而房子是非生产性的资本，如果老百姓把积累下来的大部分财富都放在房子上，虽然实现了分配的功能，但不能促进明天经济的增长。

所以，坚决遏制房价上涨，这不仅仅是政治目标，也是对财富机制重新归位的必要行动。

所以，现在问题*的还是房地产。

现在房地产企业负债规模越来越大，但是从各家房企的财务报表上来讲，杠杆率却在下降，因为地价这两年涨的不少。

但造成一个问题:房企杠杆率下降的原因是手里的地价涨了，但地价在未来两三年内还会持续上涨么？毕竟今年那么多土地都流拍了。

而一旦房价和地价有回调的波动，在总负债规模持续上涨的阶段，过去积累的风险会集中爆发。但是，一些房企还觉得自己日子过得挺舒坦，远没有万科喊的要“活下去“的觉悟性那么高。

于此同时，居民杠杆率这块儿。虽然大伙平均的杠杆率不算高，但因为这两年买房，上升的速度太快。并且过去几年又冒出来个新问题：就是富人不加杠杆，穷人加杠杆。富人本来钱多，不需要加杠杆，加杠杆的都是偿债能力相对较差的中产阶级或者低收入群体。一旦房价有回调，这些高杠杆的直接扑街。

所以，我们回到高质量发展和财富分配这个话题上。未来中国的高质量发展和财富分配机制的池子，绝对不会再把重点放在房地产上面。特别是现在处于债务通缩的阶段。

美国当年债务通缩，*后通过市场出清的方式，还不了钱的，银行把房子收回来。但在中国，银行很难把人赶出去，但也不会把债务一笔勾销，个人无限责任，到死都得还，但是一旦出问题，也是银行受损，个人跟着受损。

未来高质量发展和财富分配的方向在哪儿？

我答案直接撂这儿——就是改革后的增量资本市场！

目前中国的股市，总市值大约在46万亿。，房地产总市值大约在420万亿。两者相差近10倍。

而美国股市的总市值大约在250万亿人民币，房地产总市值大约在220万亿人民币。两者的总当量基本上差不多。

所以，为什么在十九大报告上讲到要提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展。就是要改变资本的输出模式，从房地产的间接融资慢慢过渡资本市场的直接融资上来。

一个大国的经济融资以及发展模式，不能仅仅只是依靠房地产。

一个大国的财富分配机制，也不能仅仅只是依靠房地产。

所以，中国经济到底是否允许房价有下跌回调，答案显而易见。

2018年11月5日，中国国际进口博览会上高层直接表示，将在上交所设立科创板、试点注册制。

这件事情是资本市场的一个里程碑，因为未来，科创板和注册制将极大的改变中国的资本市场和经济产业机构的融资路径。

过去的像阿里巴巴、腾讯、百度之所以去境外上市，包括*近几年的京东、小米、美团、拼多多等，都是因为无法满足国内的上市要求。而如今，这些企业却成为一个个企业大鳄。我们也能够看到，这些企业这些年是如何改变国家的经济结构和促进经济发展的。

当下经济是否允许房价下跌？

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